Geldwäsche bringt man spontan mit Glücksspiel, Terrorismusfinanzierung, Drogenhandel u.s.w. in Verbindung. Aber bekanntermaßen sind auch Immobilientransaktionen ein potenzielles Mittel zur Geldwäsche. Wer in der Immobilienwirtschaft agiert, kommt am Geldwäschegesetz nicht vorbei. Die Bundesregierung verpflichtet Immobilienprofis über das Geldwäschegesetz zur Mitarbeit bei der Verbrechensbekämpfung.

Schon in den vergangenen Jahren musste jeder Kaufinteressent per Pass- oder Ausweiskontrolle identifiziert und geprüft werden und den „Dokumentationsbogen zur Aufzeichnung der erhobenen Angaben und eingeholten Informationen nach dem Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten“ (AML-Formular) ausfüllen.

Seit 26. Juni 2017 gibt es aber einige Änderungen und Neuregelungen, die an die Branche erhöhte Anforderungen stellen. §1 Abs. 11 und § 2, Ziffer 14 richten sich dabei konkret an Immobilienmakler.

Risikoanalyse betrifft auch Käufer (neu!!) und das eigene Unternehmen

Ausdrücklich vorgeschrieben ist, dass jetzt sowohl Verkäufer als auch Käufer identifiziert und geprüft werden müssen, gegebenenfalls auch die Handelsregisterauszüge sowie die relevanten wirtschaftlich Berechtigten – was bei Aktiengesellschaften oder gar Hedgefonds sicher nicht ganz einfach ist. Tritt jemand im fremden Namen auf, ist zu prüfen, wer der wirtschaftlich Berechtigte ist.

Verpflichtend ist eine individuelle Risikoanalyse, die auf Nachfrage der Aufsichtsbehörde vorgelegt werden muss. Bei Käufern und Verkäufern wird das in der Regel das o.g. Formular sein. Es ist aber durchaus möglich, dass das im Einzelfall möglicherweise nicht ausreicht. Die Prüfung richtet sich „nach Art und Umfang des Geschäfts.“ Der IVD hat eine Muster-Risikoanalyse als Orientierungshilfe erarbeitet, die angefordert oder aus dem Internet heruntergeladen werden kann.

Eine weitere zentrale Änderung des Gesetzes betrifft den Zeitpunkt der Identifikation und Prüfung. Diese ist – entgegen der bisherigen Praxis - erst notwendig, wenn wirklich ernsthaftes Interesse bekundet wird, also z.B. mit dem Abschluss einer Reservierungsvereinbarung oder der Beauftragung des Kaufvertrages.

Die Risikoanalyse betrifft aber auch das eigene Unternehmen bzw. die mit dem Thema befassten Mitarbeiter. Mitarbeiter müssen überprüft und geschult werden. Diese Analyse muss dokumentiert, regelmäßig geprüft und aktualisiert werden. Eine vereinfachte Sorgfaltspflicht ist möglich, muss aber beantragt und genehmigt werden. In größeren Unternehmen ist ein Geldwäschebeauftragter vorgeschrieben.

Dokumentation zwingend notwendig

Wichtig ist, dass alle betriebs- und kundenbezogenen Identifizierungsunterlagen ordentlich dokumentiert und aufbewahrt werden, nach § 8 GwG mindestens 5 Jahre. Die Archivierung kann auch digital erfolgen. Für mögliche Prüfungen sollten lt. Empfehlung des IVD folgende Unterlagen abrufbar sein:

  • Aktuelle Fassung des Geldwäschegesetzes nebst Anlagen • Relevante Informationen (Behörden, IVD)
  • Dokumentation über die im Betrieb durchgeführte Risikoanalyse
  • Relevante Anweisungen an Mitarbeiter
  • Aufzeichnungen laufender Überprüfungen
  • Kontaktdaten der FIU
  • Formular zur Verdachtsmeldung
  • Übersicht festgestellter Verdachtsmomente
  • Und natürlich der Nachweis durchgeführter Identifikationen (gegebenenfalls an gesonderter Stelle) Bei Nichtbeachtung drohen empfindliche Bußgelder. Verstöße gegen die Sorgfalts-und Dokumentationspflichten werden mit Geldbüßen bis zu 100.000 Euro streng geahndet – und zwar unabhängig von der Höhe der Transaktion. Also ist auch beim Verkauf einer kleinen Eigentumswohnung, selbst eines Stellplatzes äußerste Sorgfalt gefordert.

Es besteht Verdacht

Sollte der Verdacht auf Geldwäsche, Terrorismusfinanzierung oder andere Straftaten bestehen, sind Makler verpflichtet, das dem Finanzial Intelligence Unit des Zoll (FIU) zu melden. Dazu hat die FIU ein Portal eingerichtet („goAML“) welches inzwischen freigeschaltet ist. Zur Nutzung ist allerdings eine vorherige Registrierung notwendig.

Natürlich sind Makler keine Kriminalisten bzw. Detektive. Aber es gibt schon ein paar Warnsignale, die Anlass zu besonderer Aufmerksamkeit sind: große Barbeträge, keine Finanzierung, Problemländer, wirtschaftlicher Hintergrund der Akteure passt nicht, exotische Banken, hohe außerplanmäßige Tilgungen, häufiger Eigentümerwechsel, sonst keinen Bezug zu Deutschland u.s.w. Diese Aufzählung hat keinen Anspruch auf Vollzähligkeit, typische Verdachtsmomente sind es auf jeden Fall.

Und wenn der Interessent Minister oder eine andere politisch exponierte Person, Staatsbürger der USA oder einem Drittstaat mit hohem Risiko ist oder wenn die Transaktion sehr unübersichtlich ist, sind noch zusätzliche Vorschriften zu beachten. Auf jeden Fall ist eine verstärkte Risikoanalyse vorzunehmen.

Außerdem gibt es jetzt ein Transparenzregister zur Identifikation der wirtschaftlich Berechtigten. Einige Unternehmen wurden bereits aufgefordert, diese zu melden.

Für weitergehende Informationen empfehlen wir ein gemeinsames Merkblatt der Bundesländer und die diversen Mitgliederinformationen des IVD.