Häuser und Wohnungen werden nach Energieeffizienzklassen sortiert,  genau wie Kühlschränke, Waschmaschinen und Staubsauger. Der Umgang mit dem Energieausweis ist uns inzwischen in Fleisch und Blut gegangen. Jedem Immobilienbesitzer mit Verkaufsabsichten wird er abgefordert und die gewünschten Angaben in den Verkaufsportalen stellen wir regelmäßig ein. Die Pflicht dazu gibt es bereits seit dem 1. Mai 2014. Seitdem müssen in kommerziellen Medien, also Zeitungen und Zeitschriften und im Internet bestimmte  Pflichtangaben veröffentlicht werden.

Was ist neu?

Inzwischen gibt es aber eine Neuerung, die insbesondere für Makler von großer Bedeutung ist. § 16 EnEV der Energieeinsparverordnung regelt, dass der Verkäufer und Vermieter sicher zu stellen hat, dass eine Immobilienanzeige auch die geforderten Angaben enthält. Makler sind hier nicht ausdrücklich genannt. Einige Kollegen haben das wörtlich genommen und daraus folgernd auch keine energetischen Angaben veröffentlicht. Prompt gab es Abmahnungen, z.B. durch die deutsche Umwelthilfe und daraufhin mehrere Prozesse. Das Landgericht Münster verurteilte den beklagten Makler, die Landgerichte Bielefeld und München wiesen die Klagen ab. Inzwischen hat eine zweite Instanz – das Oberlandesgericht Hamm  - den Abmahnern recht gegeben und im Oktober letzten Jahres hat der Bundesgerichtshof entschieden: Makler müssen in ihren Anzeigen Informationen aus einem vorhandenen Energieausweis veröffentlichen.  Begründung: Für eine informierte Entscheidung braucht man diese Angaben. Das gelte schon für die Entscheidung, einen Makler zu kontaktieren. Ein Unterlassen der Angaben ist wettbewerbswidrig. 

Was gehört in die Anzeige?

Also jetzt sind Makler in der Pflicht. Aber was muss in einer Anzeige stehen, was sind die sogenannten Pflichtangaben. Es wird einerseits unterschieden zwischen Energieausweisen, die zwischen 2007 und 2014 erstellt wurden und solchen, die erst nach dem 1.5. 2014 ausgestellt worden sind - außerdem zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden:

Hier die wesentlichen Inhalte:

  • Baujahr des Hauses
  • Art des Energieausweises (Bedarf- oder Verbrauchsausweis)
  • Der dort genannte Bedarf oder Verbrauch, gegebenenfalls zusätzlich der Energieverbrauch für Warmwasser
  • Der Hauptenergieträger für die Heizung (z.B. Gas oder Öl)
  • Die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse (A- günstig bis H-ungünstig)
  • Bei Nichtwohngebäuden ist die Endenergie für Wärme und Strom getrennt auszuweisen
  • bei sehr alten Energieausweisen (vor 2007) wird der Endenergiebedarf aus der Addition der Werte der einzelnen Energieträger ermittelt und die Art der Beheizung angegeben

Denkmalgeschützte und nichtständige Gebäude (z.B. Traglufthallen,) benötigen keinen Energieausweis, ebenso Häuser mit weniger als 50 m² Nutzfläche. Auch spezielle Gebäude, wie z.B. Kirchen, sind von der Energieausweispflicht befreit. 

Irgendwann muss dem Interessenten – egal ob Miet- oder Kaufinteressent – der Energieausweis vorgelegt werden. Der IVD empfiehlt, spätestens  bei der Besichtigung. Der Ausweis  (Kopie genügt) wird entweder dem Interessenten ausgehändigt, oder es gibt einen deutlich sichtbaren Aushang.  Findet keine Besichtigung statt, stellt man dem Interessenten den Ausweis so schnell wie möglich zu. Auf jeden Fall genügt es nicht, den Interessenten erst bei Vertragsabschluss zu informieren bzw. den Ausweis auszuhändigen. Nochmal ganz klar: Eigentlich ist das schon seit mehreren Jahren so.  Neu ist, dass die Verantwortung des Maklers erst im Oktober eindeutig festgeschrieben würde.   

Vergessen kann teuer werden

Wichtig ist, dass es „Abmahner“ jetzt viel leichter haben  - sozusagen auf der sicheren Seite sind - und Immobilienmakler mit Bußgeldern bestraft werden können. Bußgeldtatbestände sind nach § 27 EnEV z.B. 

  • keine Übergabe des Energieausweises nach Neubau
  • kein Energieausweis bei einer Besichtigung zu Verkauf oder Vermietung vorgelegt oder deutlich sichtbar ausgehängt 
  • keine Übergabe des Energieauseises nach Kauf-oder Mietvertragsabschluss erfolgt
  • Das Bußgeld kann unter Umständen 15.000 Euro betragen.

Wenn es keinen Energieausweis gibt (Denkmäler etc.) muss das in der Anzeige vermerkt werden: Da steht dann:  „Energieausweis liegt nicht vor“. Im Zweifel sollte man dann den Grund dafür schon wissen.

Noch ein Tipp: Nicht die eigene Webseite vergessen. Die ist in der Verordnung zwar nicht ausdrücklich genannt, zu den kommerziellen Medien gehört sie aber allemal. Dasselbe gilt für Aushänge in Schaufenstern.

Und warum das Ganze?

Es stellt sich die Frage, warum dieser Aufwand, der ja auch mit erheblichen Mehrkosten verbunden ist,  überhaupt betrieben wird. In privaten Haushalten  haben die Heizkosten den größten Anteil an den Betriebs-  bzw. Nebenkosten. In Deutschland wird ca. ein Drittel des gesamten Energieverbrauchs für die Raumheizung und Warmwasserbereitung aufgewendet. Anders als z.B. bei elektrischen Haushaltsgeräten ist aber bei Gebäuden und Wohnungen „Nichtfachleuten“ der konkrete Energiebedarf  bzw. -verbrauch völlig unbekannt. Der Energieausweis ist für potenzielle Kauf- oder Mietinteressenten eine gute Auskunft über die zu erwartenden Energiekosten. Allerdings lassen sich daraus keine Ansprüche – zum Beispiel auf Modernisierung –ableiten. Aber bei insgesamt steigenden  Nebenkosten  ist der Energieausweis und gute Entscheidungshilfe, ob das betreffende Objekt dem Finanzrahmen entspricht.  Es geht also, wie in allen Veröffentlichungen und Prozessen immer wieder betont wird, um Verbraucherschutz – und das ist gut so.