Bestellerprinzip - wer bezahlt den Makler?

Die Zeiten sind turbulent. Allenthalben hört man, dass Wohnungen, Baugrundstücke und Büroflächen immer teurer werden, die steigenden Nebenkosten – dazu gehören Grunderwerbssteuer, Maklergebühren und Notarkosten - die Immobilienpreise zusätzlich in die Höhe treiben und das ganze Thema zunehmend zu Aktionismus in der Politik führt.

Richtig ist, dass selbstverständlich dafür gesorgt werden muss, dass mehr gebaut wird, dass die normale selbstgenutzte Immobilie für Normalverdiener bezahlbar bleibt oder wieder wird und dass parallel dazu für eine funktionierende Infrastruktur gesorgt werden muss.

Um das zu erreichen gibt es in den betroffenen Städten - zuallererst  in Berlin - diverse sinnvolle und weniger sinnvolle Programme, Initiativen und Vorschläge. Immer lauter wird die Forderung, die beim Immobilienkauf anfallenden Nebenkosten zu senken bzw. zu deckeln. Ein lobenswertes Vorhaben, wenn man dabei nicht ausschließlich die Maklergebühren im Auge hätte. Dieselben Politiker, die in den vergangenen Jahren die Grunderwerbssteuer in mehreren Etappen fast verdreifacht haben, fordern jetzt, dass sich die Makler mit Ihren Provisionen deutlich bescheiden. Außerdem wird gefordert, dass grundsätzlich der die Provision bezahlt, der den Makler beauftragt. Auf den ersten Blick eine nachvollziehbare Forderung, auf den zweiten aber nicht mehr.   

Wie funktioniert das bisher?

Gut funktioniert es. Berliner Makler bedienen zurzeit überwiegend Immobiliensucher. Das sind einerseits Leute, die eine Wohnung oder ein Haus zur Selbstnutzung suchen, aber auch Privatleute, Wohnungsunternehmen oder Fondsgesellschaften, die an größeren Investments interessiert sind. Die Makler beschaffen diese Objekte, stehen den Kaufinteressenten je nach Bedarf bei der Prüfung aller möglichen Unterlagen, Pläne, Genehmigungen, der Finanzierung und vielem anderen mehr beratend zur Seite und begleiten in aller Regel bis zur Beurkundung. Dafür zahlt der Käufer eine Provision - bei kleineren Objekten 6 Prozent plus Mehrwertsteuer, bei größeren auch deutlich weniger. Die Provision gibt es aber nur im Erfolgsfall. Da meistens mehrere Makler beauftragt werden, gehen die, die nicht zum Zuge gekommen sind, leer aus. Beauftragungen von Immobilienbesitzern, die Ihre Immobilie verkaufen wollen, sind eher selten geworden. Bauträger haben meistens eigene Verkäufer und größere Bestandshalter haben im Moment nur wenig Interesse, ihre Immobilien zu veräußern. Das kann sich natürlich wieder ändern und trifft auch nur auf Städte mit Käufermarkt zu. In kleineren Orten und auf dem Land bekommen die Makler durchaus häufiger ihre Aufträge vom Verkäufer und die Zahlung der Provision wird auch unterschiedlich gehandhabt. In Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen und Brandenburg ist es gängige Praxis, dass der Käufer die Provision komplett zahlt. In den anderen Bundesländern - 75 Prozent des Marktes - wird sie gewöhnlich zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Die Höhe schwankt je nach Region zwischen 4 und 6 Prozent, zuzüglich Mehrwertsteuer. Festzuhalten ist, dass es sich hier wirklich um eine in Jahrzehnten gewachsene „gängige Praxis“ handelt, nicht um gesetzliche Regelungen. In Deutschland ist die Höhe der Courtage bei Kaufimmobilien grundsätzlich frei verhandelbar.

Idee „Bestellerprinzip“

Auf die Idee der Einführung des sogenannten Bestellerprinzips kam man vor einigen Jahren. Die Medien zeigten Bilder von Wohnungsbesichtigungen in deutschen Großstädten.  Die augenscheinliche Aufgabe der Makler war ausschließlich das Aufschließen der Wohnung. Der Glückliche, der den Zuschlag bekam, hatte an den Makler 2 oder 3 Nettokaltmieten zu zahlen.  Nach Einführung des Bestellerprinzips 2015, zunächst nur für Vermietungen, zahlen seitdem ganz überwiegend die Vermieter die Maklerprovision.  Böse Zungen behaupten, auch das hat zum Anstieg der Mieten beigetragen. Allerdings muss auch gesagt werden, dass sich die Zahl der Beauftragung von Maklern für Vermietungen seitdem etwa halbiert hat. Inzwischen haben sich alle darauf eingestellt und es wird von bestimmten Politikern die Forderung gestellt, dasselbe Prinzip auch bei Kaufimmobilien einzuführen. In Vorbereitung ist ein Referentenentwurf im Ministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Es wird darauf hingearbeitet, dass Maklerprovisionen analog zum Regelungskern der Wohnungsvermittlung künftig nur noch vom Verkäufer genommen werden dürfen.  

Wozu führt das?

Zunächst einmal muss grundsätzlich gesagt werden, dass in unserer Verfassung das Recht auf Berufs-und Vertragsfreiheit festgeschrieben ist. Daran kann und darf nicht gerüttelt werden.  Mal zahlt der Käufer, mal der Verkäufer eine Provision, manchmal auch beide. Das sind regionale Gepflogenheiten, die auch alle einen guten Grund haben. Und natürlich hat es einen besonders guten Grund, dass in Berlin fast immer der Käufer die Provision zahlt.  Unstrittig ist, dass Gesetze nicht einfach nach Marktlage geändert werden können. Der Versuch, das Verhältnis zwischen dem Immobilienmakler und seinen Kunden jetzt regeln zu wollen, ist völlig unnötig.

Aber es gibt auch ganz praktische Gründe, die gegen das sogenannte Bestellerprinzip sprechen: Wenn ausschließlich die  Verkäufer per Gesetz die Makler bezahlen müssen, werden sie das auf den Kaufpreis aufschlagen. Das verteuert die Immobilie. Der Käufer muss dann zwar anscheinend keine Provision mehr zahlen, aber mit dem Kaufpreis steigt die Grunderwerbssteuer sowie die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt.  Außerdem würde das Problem, das in einigen Regionen die Beleihungswerte den Marktpreisen nicht mehr folgen, zusätzlich verschärft. Die Erwerbskosten von Wohneigentun zu senken, indem die Maklerkosten reduziert werden, ist völlig sachfremd. Die Grunderwerbssteuer ist der eigentliche Preistreiber bei den Kaufnebenkosten. Redlicher wäre es dort anzusetzen, statt in die Vertragsfreiheit einer ganzen Berufsgruppe einzugreifen. “, so Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverband Deutschland. Die Grunderwerbssteuer ist aber die wichtigste Einnahmequelle der Bundesländer. Allein das verdeutlicht die Interessenlage.
Mindestens ebenso wichtig ist die Tatsache, dass der Makler dann „per Vertrag“ nur noch dem Verkäufer als Berater zur Verfügung steht. Der Makler ist dann kein Makler mehr, er ist Verkäufer. Der Käufer wäre auf sich alleine gestellt, obwohl alle Erfahrung sagt, dass gerade der Käufer auf die Erfahrung des Maklers angewiesen ist.  Auch eine Haftung des Maklers kann nicht mehr begründet werden.

Ganz wichtig ist, dass der Makler auch künftig fairer Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer bleibt.
Der Begriff „Bestellerprinzip“ ist eine semantische Mogelpackung.  Eine bundesweite Regelung steht der gesetzlichen Vertragsfreiheit entgegen.