Reserven auf dem Dach

Jeder weiß es inzwischen: Wohnraum in Großstädten ist knapp und der Bedarf wächst schneller, als die Zahl der neu gebauten Wohnungen. Eine Ursache dafür - aber nicht die einzige - ist das knappe Bauland. Grundsätzlich gibt es 2 Lösungsmöglichkeiten: An der Peripherie der Stadt werden große Gebiete für den Neubau ausgewiesen, wo man dann auch sehr viel Wohnungen bauen kann. Das ist gut, bringt aber auch Probleme mit sich. Die vielen „Zuzügler“ arbeiten überwiegend im Stadtzentrum, was die ohnehin schon vorhandenen Verkehrsprobleme weiter verschärft. Also muss zusätzlich in die Verkehrsinfrastruktur, aber auch in Schulen, Kitas und Versorgungseinrichtungen investiert werden.

Eine andere Möglichkeit ist die sogenannte Verdichtung der Innenstädte. Das heißt, dass die gegebenenfalls vorhandenen Baulücken noch bebaut werden, ebenso Kleingärten oder dass vorhandene Bebauung aufgestockt bzw. überbaut wird. Das können Straßen, Supermärkte, Parkplätze/Parkhäuser oder auch bereits vorhandene Wohnhäuser sein. Das schafft dringend benötigten Wohnraum, aber auch mehr Bedarf an Schul- und Kitaplätzen, nach Grundversorgung z.B. Ärzten und das Verkehrsaufkommen wird höher und man benötigt mehr Parkraum.

Wohnen im Dach - gefragt und praktikabel

Der Ausbau der schon vorhandenen Dachgeschosse ist eine beliebte Möglichkeit, neuen Wohnraum zu schaffen und ist in aller Regel auch ein Beitrag zur Energieeffizienz des Hauses, wenn z.B. die oberste Geschossdecke vorher nicht gedämmt war. Daraus ergeben sich meistens auch Möglichkeiten, Fördermittel zu nutzen. Bereits in den neunziger Jahren gab es einen Trend zum Dachgeschossausbau. Damals wurden insbesondere in Berlin viele Altbauten saniert und in diesem Zuge zahlreiche Dächer ausgebaut. Inzwischen ist diese Wohnform immer beliebter geworden. Der Straßenlärm ist weit weg, der Blick aus dem Fenster oft faszinierend. Für manche Käufer ist das Dachgeschoss einer Eigentumsanlage daher erste Wahl. Aber auch in Miethäusern sind diese Wohnungen sehr begehrt. Möglich ist die Aufstockung von Gründerzeitquartieren, aber auch Siedlungsbauten aus den fünfziger und sechziger Jahren können aufgestockt werden.

Folgende Alternativen sind möglich:

• Ausschließlicher Innenausbau, dabei müssen Dachstuhl und Bedachung nicht verändert werden.
• Ändern des Dachs vom Kaltdach zum Warmdach
• Heben bzw. Erhöhen des Dachstuhls, d.h. das vollständige Ersetzen des alten gegen einen neuen Dachstuhl einschließlich Bedachung
• Einbau unterschiedlicher Komponenten, wie Dachterrasse innen oder außen liegend, Dachgaube u.a.

Nicht immer ist alles erlaubt, eine Information über etwaige Auflagen ist zwingend notwendig.

Geeignet sind Dächer mit einer Neigung ab 35 Grad. Geringer sollte die Neigung nicht sein, dann ist ein Ausbau nicht ohne Veränderungen am Kniestock möglich. Je steiler das Dach, desto mehr Wohnraum kann geschaffen werden. Bei einer Dachneigung ab 50 Grad kann es sogar noch eine zweite Wohnebene geben. Erwähnt werden muss, dass auch Flachdächer aufgestockt werden können. Das ist zwar kein klassischer Dachgeschossausbau im engeren Sinne, schafft aber auch Wohnraum. Gebäudehöhen und Dachform sind im Bebauungsplan festgelegt. Gibt es diesen für das Wohngebiet nicht, gilt wie immer in einem solchen Fall §34 des Baugesetzbuches, also dass sich der Aufbau an den Gebäuden in der Umgebung orientieren muss.

Vorschriften überall - und Geld kostet es auch

Der Ausbau eines Daches ist grundsätzlich dann genehmigungspflichtig, wenn erstmals Aufenthaltsräume geschaffen werden. Vorher muss das Dachgeschoss gründlich geprüft werden: Statik, Zustand, Dämmung, Zugangsmöglichkeiten, Möglichkeiten der Strom und Heizungszufuhr und natürlich muss Wasser und Abwasser einbezogen werden. Eine Trittschalldämmung ist fast immer notwendig. Wichtig sind 2 Fluchtmöglichkeiten. Neben der Treppe muss es ein ausreichend großes Fenster geben, das von der Feuerwehr mit der Leiter erreicht werden kann. Vorgeschrieben sind natürlich Raumhöhen, Dachschrägen usw. Außerdem setzt Wohnen unter dem Dach eine ausreichende Belichtung mit Tageslicht voraus.

Steht der Dachgeschoßrohling zunächst kostenneutral zur Verfügung oder kann für vergleichsweise wenig Geld - wird aber auch immer teurer! - erworben werden, sind die Kosten für den Ausbau dennoch nicht zu unterschätzen. Natürlich ist die Von-Bis-Spanne recht groß. Es können aber durchaus 2.000 Euro pro Quadratmeter neue Wohnfläche werden. Eine Gaube kann deutlich mehr als 5000 Euro kosten, ein Dachfenster auch mal 2000 Euro und ein Quadratmeter Dämmung ca. 100 bis 150 Euro. Sehr teuer wird es, wenn das Dach angehoben werden muss. In Berlin kostet ein Quadratmeter Dachgeschoss als Eigentumswohnung in guter Lage inzwischen mehr als 5.000 Euro.

Um den Ausbau von Dachgeschossen zu erleichtern, wird gerade darüber diskutiert, ob nicht einige Vorschriften entschärft werden könnten. Zum Beispiel ob ein 2. Fluchtweg wirklich notwendig ist oder welche Rolle bei der Genehmigung von Dachgeschossausbauten die Straßenbäume spielen dürfen.

Rechtlich nicht einfach - aber lösbar

Rechtlich ist es ein Unterschied, ob das Dachgeschoss in einem Miethaus oder in einem bereits in Eigentumswohnungen aufgeteilten Haus durchgeführt wird.

In bereits aufgeteilten Häusern geht es zunächst um die Frage, ob die Eigentümer anderer Wohnungen im gleichen Haus dem Ausbau des Dachgeschosses zustimmen müssen. Maßgebend ist hier die Teilungserklärung. Nach § 22 des Wohnungseigentumsgesetzes ist der Ausbau des Dachbodens eine bauliche Veränderung, der alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Die Eigentümer entscheiden dann, ob der Dachrohling, der ja Gemeinschaftseigentum ist, verkauft und ausgebaut wird. Diese Variante ist aber inzwischen eher selten. Zunehmend sorgen die Initiatoren bzw. Aufteiler schon beim Erstellen der Teilungserklärung dafür, dass das Dachgeschoss später ausgebaut werden kann und behalten die entsprechenden Miteigentumsanteile selbst. Dann ist keine neue Zustimmung der anderen Eigentümer erforderlich. Auf jeden Fall müssen Dachgeschoss-Eigentümer sicherstellen, dass das Gemeinschaftseigentum - Dach, Decken, Wände - nicht beschädigt wird.

In Miethäusern entscheidet der Eigentümer, ob das Dach ausgebaut wird oder nicht. Meistens stehen die Dachböden ungenutzt leer und niemand hat ein Nutzungs- oder Mietrecht. Dann sind auch keine Kündigungen erforderlich. Anders ist es, wenn über einen Teil des Bodens ein Mietvertrag abgeschlossen wurde, z.B. für einen Holzverschlag. Dieser ist grundsätzlich bis zum Ablauf der Mietzeit nicht kündbar. Als Lösung bietet sich hier ein einvernehmlicher Aufhebungsvertrag an. Bei Mietverträgen auf unbestimmte Zeit gelten die verkürzten Kündigungsfristen nach § 580 BGB. Komplizierter ist es, wenn der Dachboden oder Teile davon Teil des Wohnungsmietvertrages ist. Dann ist eine Teilkündigung grundsätzlich nicht möglich. Besondere Regelungen gibt es wenn der Vermieter den Dachboden mit der darunter liegenden Wohnung zu einer Maisonette-Wohnung umbauen will.

Wichtig ist auch die Frage, ob Mieter (analog Wohnungseigentümer!) die Umbaumaßnahmen dulden oder sogar mitwirken müssen. Immerhin ist in aller Regel die Verlegung von Versorgungsleitungen durch andere Wohnungen notwendig. Kurz gesagt: Sie müssen.

Beide Unternehmen der Steffen-Gruppe, die Steffen & Co. Commercial GmbH & Co. KG und die Steffen Residential GmbH & Co. KG, haben gerade in den letzten Jahren umfangreiche Erfahrungen bei der Vermarktung sowohl von Dachgeschossrohlingen als auch von Eigentumswohnungen, die auf der Basis von Dachausbauten entstanden sind, gesammelt. Wir beraten rund um das Thema, haben die richtigen Fachleute an der Hand und potenzielle Käufer und Verkäufer solcher Wohnungen im Kundenstamm.