Üblicherweise unterscheidet man in der Branche zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien, bestenfalls sind Grundstücke noch eine eigene Kategorie. Das ist oberflächlich auch richtig.
Aber: Hotels, Schlösser und Burgen, bestimmte Luxusimmobilien, Schigebiete, Golfplätze, Bahnhöfe, Wassertürme, Häfen, Lagerhäuser, Gesundheitsimmobilien, sogar Hochbunker und - das alles sind auch Immobilien, gemeinhin als Spezialimmobilien bezeichnet. Allen gemeinsam sind ihre besonderen Eigenschaften, die eine Bewertung nach den gängigen Methoden sehr schwer oder unmöglich machen. Ihre Nutzung ist so angelegt, dass sie einem bestimmten Verwendungszweck entsprechen und eine Umnutzung für eine spätere Verwendung sehr schwierig ist. Alle diese Immobilien sind auf eine bestimmte Nutzung bzw. auf einen bestimmten Mieter ausgelegt, deshalb ist eine Vergleichbarkeit am Markt nur schwer möglich.
In den letzten Jahren hat sich der Immobilienmarkt weiter aufgefächert. Es gibt jetzt Mini-Apartments, Boardinghäuser und Co-Working-Spaces. Natürlich kann man die einzelnen Objekte miteinander vergleichen und bewerten, ob es also Spezialimmobilien im engeren Sinne sind, sei dahingestellt.
Diese neue Art von (Spezial) -immobilien mit zunehmender wirtschaftlicher Bedeutung entwickelt sich aus der sich verändernden Arbeitswelt. Junge Selbständige wollen nicht gleich ein größeres Büro mieten, oder für einen gewissen Zeitraum mit bestimmten Partnern zusammenarbeiten. Der eine oder andere hat einen zeitlich befristeten Arbeitsplatz oder Firmen schicken Mitarbeitern für eine begrenzten Zeitraum oder ein bestimmtes Projekt an einen anderen Standort. Außerdem haben Wohnungsmangel und steigende Mieten in Großstädten zur Folge, dass eine zunehmende Nachfrage an Kleinstwohnungen entstanden ist.
Miniapartments
Zunehmend drängen sogenannte Mini- oder Mikroapartments auf den Immobilienmarkt - sowohl als Globalobjekte zur Vermietung, als auch aufgeteilt als Eigentumswohnungen. Allerdings ausschließlich in Metropolen und Städten mit Universitäten und Hochschulen. Da gibt es Wohnungen mit 30- ,24- und inzwischen auch 17 m². Wer wohnt in solchen Wohnungen? Natürlich ganz viele Studenten, aber nicht nur.
Ein ganz wichtiger Grund für diese Entwicklung ist die steigende Zahl der Single-Haushalte. Deren Anteil beträgt in Deutschland zurzeit ca. 42% und wird bis 2035 auf ca. 45% steigen, in den Metropolen noch deutlich höher. Die immer weiter steigende Zahl an Studenten führt natürlich auch zu einen zunehmenden Bedarf.
In den Medien wird der Markt für Mikro-Apartments schon eine geraume Zeit als „ganz heißer Markt“ bezeichnet und ein Ende des Booms ist nicht in Sicht. Obwohl die Einstiegspreise mit bis zu 7.000 €/m² sehr hoch sind, werden aufgrund der ebenfalls hohen Mieten (Untergrenze 20 €/m²) beachtliche Renditen von bis zu 8 Prozent erzielt. Offene Immobilienfonds, die sich auf solche Objekte spezialisiert haben, werben mit Ausschüttungen von 5 % p.a. und die Perspektive ist gut. Dasselbe gilt auch für Kleinanleger. Ein einzelnes Apartment ist vergleichsweise preiswert, die Rendite stimmt trotzdem. Allerdings muss man damit rechnen, dass durch die höhere Fluktuation auch die Kosten höher sind es muss z.B. öfter renoviert werden.
Angesichts des Wohnungsmangels werden immer mehr solche Wohnungen gekauft oder gemietet. Das sind dann Leute, die unbedingt in der Innenstadt wohnen wollen und sich das auch leisten können. Trotz der hohen m²-Preise zahlt man absolut etwas weniger, als für eine „normale“ Wohnung.
Die Ausstattung der Mini-Apartments ist aller Regel sehr modern und die Lagen sehr gut. Mittlerweile werden solche Objekte von allen größeren Bauträgern und Initiatoren angeboten.
Boardinghäuser
Eine Folge der zunehmenden Flexibilisierung der Arbeitswelt ist, dass immer mehr Beschäftigte von stationären Firmen für bestimmte Arbeiten oder Projekte in andere Städte entsandt werden. Dem folgend sind in den letzten Jahren zunehmend Service Apartments bzw. Boardinghäuser entstanden, in denen Zimmer oder Apartments mit hotelähnlichen Leistungen angeboten werden. Gebräuchlich sind auch Bezeichnungen wie Aparthotel, Suite Hotel oder Residences. Auch Städtetouristen oder international agierende Geschäftsleute nutzen zunehmend diese Angebote. Vom klassischen Hotel unterscheiden sich Service-Apartments insbesondere durch die Möglichkeit zur Selbstversorgung mittels integrierter Küche oder Kitchinette und die Trennung von Wohn- und Schlafbereich. Trotz des im Vergleich zum Hotel größeren Raumangebots liegen die Übernachtungspreise bei längeren Aufenthalten deutlich unter denen eines Hotels.
Die Häuser sind manchmal umfunktionierte Hotels und Pensionen, zunehmend aber auch Neubauten. Der Standard der Zimmer und die angebotenen Serviceleistungen und selbstverständlich daraus resultierend die Preise sind sehr unterschiedlich. Monteurzimmer kosten manchmal nur 5 bis 10 Euro pro Nacht, in den Metropolen sind aber auch Penthaus-Apartments für bis zu 400 Euro pro Nacht zu haben.
Die Entwicklung ist rasant. Gab es Mitte der 90er Jahre in Deutschland etwa 50 Häuser, 2014 knapp 500, sind es heute rund 1000. Ca. 50 davon sind in Berlin. Das Wachstumspotenzial in der Branche ist recht hoch und wird in Zukunft zu einem größeren Angebot führen. In letzter Zeit drängen immer mehr große internationale Ketten auf den noch mittelständisch geprägten deutschen Markt, z.B. Accor mit seiner Marke Adagio bzw. Adagio Access und Center Parcs. Die australische TFE Group hat neue Häuser am Berliner Hauptbahnhof, Am Hackeschen Markt sowie in Frankfurt und Hamburg. Weiter expandieren in diesem Bereich will die US-Hotelgruppe Hyatt.
Co-Working
Co-Working ist das englische Wort für zusammenarbeiten. Freiberufler, kleinere Startups oder einfach Selbständige, die noch nicht zu viel Geld für Büromiete ausgeben wollen, arbeiten meist in größeren verhältnismäßig offenen Räumen und können dabei voneinander profitieren. Das kann unabhängig voneinander sein, man kann aber auch gemeinsam Projekte verwirklichen und sich gegenseitig helfen. „Co-Working Spaces“ stellen diese Arbeitsplätze zur Verfügung. Außer der Möblierung werden Rechner, Drucker, Scanner, Fax, Telefon etc., aber auch Besprechungsräume zur Verfügung gestellt. Dabei muss es nicht immer ein fester Platz sein, unter Umständen genügt auch das Recht, irgendeinen Platz nutzen zu können. Das ist für manche Kunden völlig ausreichend und auf jeden Fall kostengünstiger.
Der Trend kommt aus den USA und dort gibt es auch die meisten Co-Working Standorte. In den letzten Jahren sind solche Orte auch in Europa und sehr zahlreich auch in Deutschland entstanden. Ein Motor für das immer populärer werdende Co-Working ist die Gründerszene, insbesondere in Berlin. Es sind zahlreiche Angebote entstanden, sowohl in bereits bestehenden Häusern, als auch in Neubauten, so das Rainmaking Loft in Kreuzberg, Factory Berlin, House of Clouds, Impact Hub, Raumstation und andere. Eine bekannte Vermittlungsplattform vermittelt allein in Berlin an 70 Standorten und in vielen neuen Gewerbeprojekten sind Co-Working-Places geplant. Ähnlich ist die Entwicklung in den anderen deutschen Metropolen und in Universitätsstädten, wie Leipzig (Kulturhafen Riverboat, Tapetenwerk) oder Hannover (Hafven). Das Land Brandenburg unterstützt sogar ein Co-Working-Projekt in der Stadt Wittenberge in der Prignitz. In den Metropolen sind die Co-Working-Standorte häufig vornehme Adressen, wie der Kurfürstendamm, der Gendarmenmarkt oder Unter den Linden in Berlin, die Königsallee in Düsseldorf usw.
Die Preise variieren je nach Platzbedarf, Ausstattung und Lage zwischen 99 Euro pro Monat, 500 Euro pro Monat ist ein absoluter Spitzenpreis.
Beide Unternehmen der Steffen-Gruppe, die Steffen & Co. Commercial GmbH & Co. KG und die Steffen & Co. Residential & Co. KG, haben gerade in den letzten Jahren umfangreiche Erfahrungen bei der Vermarktung insbesondere von Häusern mit Mikroapartments, aber auch von Boardinghäusern gesammelt. Wir beraten rund um das Thema, haben die richtigen Fachleute an der Hand und potenzielle Käufer und Verkäufer solcher Objekte im Kundenstamm. Aktuell haben wir mehrere Globalobjekte mit Miniapartments im Angebot, die kurzfristig erworben werden können.
